성공적인 재테크를 위해서는 양도소득세 필요경비 범위에 대해서 제대로 알고 있어야 합니다. 필요경비로 인정되는 것과 인정되지 않는 것을 모른다면 부동산을 매도 한 후에 내야 하는 세금을 생각보다 많이 납부해야 할 수도 있습니다.
자신이 소유한 부동산을 매도하면 세금을 납부해야 하는데 이것이 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 매도금액에서 취득금액과 필요경비를 뺀 후 계산하게 되는데 이 때 부동산을 오랫동안 보유하고 있었다면 장기보유특별공제를 기본으로 공제받을 수 있습니다.
이 금액에서 과세표준에 따라 세율을 곱한 후 누진공제를 공제를 빼고 지방세를 더하면 비로소 우리가 납부해야 할 양도소득세 세액이 얼마인지 계산이 됩니다.
이 과정에서 우리의 노력에 의하여 세금을 줄이는 방법은 법에서 정해놓은 필요경비를 잘 살펴서 최대한으로 혜택을 받는 것이고 부동산을 오랫동안 보유하는 것입니다. 장기간 보유하는 것은 시간만 지나면 되지만 세금을 줄일 수 있는 필요경비 즉 양도소득세 필요경비 범위를 알아야 미리 준비할 수 있습니다.
1. 양도소득세 필요경비 종류
필요경비는 다음의 3가지를 말합니다.
- 부동산을 살 때 들어간 경비
- 부동산을 팔 때 들어간 경비
- 주택의 가치를 높이기 위해 들어간 경비
그리고 이러한 항목들은 법에서 정해져 있기 때문에 그 범위를 제대로 알아야 합니다.
1. 필요경비로 인정되는 것
- 취득세, 국민주택채권 매각차손
- 법무사, 세무사, 공인중개사 등 각종 수수료
- 샷시 설치비용
- 확장비를 포함한 발코니 개조비용
- 보일러 등 난방시설 교체 비용
- 상하수도 배관공사비
- 자산취득과정에서 발생한 소송비용
- 자산을 양도하는데 있어서 직접 지출한 계약서 작성비용, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용
2. 필요경비로 인정되지 않는 것
- 도배, 장판교체 비용
- 보일러 수리 비용
- 싱크대 및 주방기구 구입비
- 페이트, 방수공사비
- 대출금 지급이자
- 경매 취득시 명도비
- 매매계약 해약으로 인한 위약금
- 기타 각종 소모성 경비들
3. 자본적 지출
양도소득세 필요경비 범위를 이해하기 위해서는 자본적 지출과 수익적 지출을 알아야 합니다. 부동산의 가치를 올리기 위해 지출한 것은 자본적 지출, 부동산의 상태를 현 상태로 유지하기 위해 지출한 것을 수익적 지출이라고 하는데 이 중에서 자본적 지출만이 필요경비로 인정받습니다.
왜냐하면 단순히 부동산의 현상태를 유지하기 위한 목적으로 지출된 비용은 부동산 가격에는 전혀 영향을 주지 않기 때문입니다. 그러므로 부동산을 구입하기 위해 주택담보대출을 받은 후 이자를 내고 있다면 이것은 수익적 지출이 되는 것입니다.
부동산을 살 때와 팔 때에는 보통 부동산 중개수수료를 내야하는데 이러한 것은 당연히 양도소득세 필요경비 범위에 들어가지만 이때 주의해야 할 것이 있습니다. 실제로 중개 수수료를 지급했다는 영수증이나 입금 내역이 있어야 하며 중개사가 실제로 그 비용을 수령했는지 모두 확인되어야 필요경비로 인정된다는 것입니다.
이와같이 필요경비로 인정되기 위해서는 세금계산서는 물론이고 신용카드 매출전표난 현금영수증 또는 금융거래 증빙이 되어야 합니다. 국세청에 등록이 되는 현금영수증이 아닌 일반영수증은 증빙서류가 되지 못함을 또한 기억해야 합니다.
다만 취득세와 등록 면허세는 영수증이 없어도 인정해줍니다.
